작성일 : 15-12-16 12:43
CMB34차
 글쓴이 : 모스컨설팅
조회 : 9,614  
리저널 센터 CMB Regional Center 담보설정 개발자 Michael Rosenfeld 개인보증
투자지역 Santa Barbara, California 모집세대 99세대 (1차:80세대, 2차:19세대)
프로젝트명 La Entrada de Santa Barbara 고용창출 1,429명 RIMS II Model
투자파트너 Woodridge Capital Partners 유한회사,
산타바바라 시
총 사업 예산 $177,218,055
투자 기간 6년 사업 예산 구조 Woodridge 지분투자 :              $10,500,000
EB-5 자금 :                             $49,500,000
은행대출 :                              $64,298,474
운영현금수입(이자비용) :           $14,199,853
산타바바라 시 보증금, 임대수입 :  $1,197,205
산타바바라 시 다리건설 사업비 : $37,522,523
투자 금액 $500,000
투자금 운영비 $50,000
투자 이자 연 1%

The Group 34 Project

1997년 이민국이 CMB를 리져널센터로 지정한 후부터 현재까지 CMB는 투자자 전원 영주권 취득, 조건해지 승인을 자랑하는 최고의 리져널센터로 주목받고 있습니다. CMB가 새로이 소개하는 34차 프로젝트는 캘리포니아 산타바바라시에 고급 부띠끄 호텔 및 상업시설을 개발하는 내용입니다. CMB의 34차 Santa Barbara 호텔 개발 프로젝트는 개발사 대표인 Michael Rosenfeld가 투자금 상환을 보증합니다. 기존의 CMB 프로젝트는 투자자 모집 시작 후, 2~3주 이내 모집이 마감되는 인기를 누려왔습니다. CMB 34차 프로젝트 투자를 희망하신다면 빠른 결정이 필요합니다.

관련 동영상

세부계획

부지 면적 2.37에이커(약 9,600m²) - A/B/C 세 구역으로 구성
예상 공사 소요 기간 약 25개월 (2014년 2월 건설 착공 / 2016년 3분기 건설 완료 및 완공 예정)
개발 예정 시설 123실의 럭셔리 호텔, 10,000ft²(약 930m²)고급 상업 시설 및 주차 시설
A구역 - 호텔 64개 실
- 4,700ft² 상업 시설
- 3,400ft² 편의 시설(옥상 수영장, 체육시설, 스파, 주차 시설 등)
B구역 - 호텔 58개 실
- 2,000ft² 상업 시설(중앙 로비, 비즈니스 센터, 회의실 등 포함)
- 4,000ft² 라운지 및 레스토랑
C구역 - 호텔 1개 귀빈실(Presidential Suite)
- 4,000ft² 상업 시설
- 1,678ft² 레스토랑
- 2,439ft² 산타바바라 시 운영의 관광 정보 센터 및 Public Plaza

산타바바라 시 지원사항

  • 도로 및 교각 리노베이션에 약 3,750만 달러 투자
    - 카브릴로 블러바드 브리지 : 1917년 건설된 것으로 보도 및 조명 시설이 개선된 6차선 다리로 교체 예정
    - 메이슨 스트리트 브리지 : 1946년 건설된 것으로 보도 및 조명 시설이 개선된 4차선 다리로 교체 예정

프로젝트 부지 및 지역 정보

  • 프로젝트 부지
    - 해변으로부터 한 블록 가량 떨어져 자리함
    - 산타 바바라 항구의 서쪽 지역에서 1마일 내의 유일한 부띠끄 호텔
    - 북쪽으로 1마일 거리에 프리미엄 쇼핑몰, 동쪽으로 2마일 거리에 산타 바바라 동물원 위치
  • 산타바바라 시
    - 인구 약 92,000 명
    - 태평양과 산타이네즈(Santa Ynez)산으로 둘러 쌓임
    - 로스앤젤레스에서 92마일(약 148km) 거리, 차로 약 2시간 소요
    - 100여 개 이상의 빈 야드(Vin Yard) 오락 및 쇼핑 공간, 레스토랑 등

프로젝트 시장 분석

CMB Export는 관광 및 숙박 분야 전문의 부동산 컨설팅 업체인 PKF 컨설팅으로부터 산타바바라 지역에서의 호텔자산에 대한 분석보고서를 받았습니다. PKF는 60여개국에서 투자자, 자산소유자, 세입자 및 개발업자들에게 투자제안서비스를 제공하는 부동산 회사인 CBRE의 자회사입니다.

산타바바라 카운티 전반적 시장 및 객실 점유율

연도

연간공급

증가율

점유객실

증가율

시장점유율

평균일일
객실요율

변화율

REVPAR

변화율

2008 1,880,480 N/A 1,290,983 N/A 68.7% $179.34 N/A $123.12 N/A
2009 1,939,975 3.2% 1,223,653 -5.2% 63.1% $163.85 -8.6% $103.35 -16.1%
2010 1,950,925 0.6% 1,299,881 6.2% 66.6% $163.24 -0.4% $108.76 5.2%
2011 1,950,925 0.0% 1,361,595 4.7% 69.8% $168.89 3.5% $117.87 8.4%
2012 1,977,570 1.4% 1,410,568 3.6% 71.3% $175.46 3.9% $125.15 6.2%
2013E 2,023,560 2.3% 1,475,555 4.6% 72.9% $186.20 6.1% $135.78 8.5%
2014F 2,038,160 0.7% 1,508,552 2.2% 74.0% $1953.26 4.9% $144.52 6.4%

Source : PKF Consulting

주요경쟁 호텔

프로젝트 부지의 입지를 기반으로 PKF는 주요 경쟁 시장을 나타내는 6개의 호텔을 인지하였습니다. 2014년 현재, 경쟁업체들을 포괄하여 현재 객실 수는 1,133개입니다.

경쟁 호텔 객실 공급 상황

호텔

객실 수

킴톤 호텔 카나리 97
스패니시 가든인 23
더 패스파커 더블트리 360
포 시즌즈 산타바바라 207
바카라 리조트 앤 스파 354
벨몬드엘 엔칸토 92
경쟁업체들 공급시장 총계 1,133

개인여행객 수요

산타바바라는 많은 개인 여행객을 유치하는데 지속적인 성공을 거두고 있습니다. PKF는 본 프로젝트가 안정화를 거치면서 개인여행객 시장에 성공적인 진입을 기대하고 있습니다. 이는 프로젝트 지역이 산타바바라 관광중심부와 근접하고, 약 5,700 square feet (약 530 평방미터) 규모의 호텔이 운영하는 레스토랑 및 바 그리고 10,000 square feet (약 930 평방미터)의 상가공간이 꾸며질 것이기 때문입니다. 또한, PKF는 프로젝트가 2016년에 개업과 동시에 100% 개인여행수요를 충족시킬 것으로 추정하고 있습니다.

단체 수요

단체수요는 일박 당 10개 이상의 객실을 블록으로 예약하는 여행객들로 구성되어있습니다. 단체 여행객의 목적은 회사의 다른 일원을 만나러 방문하거나, 여가 혹은 다른 단체와 합류하는 것입니다. 이들 여행객은 종종 그들이 묵는 호텔 내에 회의공간이 필요합니다. 본 프로젝트는 단체 여행객들을 응대하고자 회의 및 이벤트 공간을 갖추고 있습니다. 프로젝트의 시설 및 경쟁호텔의 점유율을 기반으로, PKF는 단체수요가 프로젝트 수요의 16%를 차지하거나 혹은 안정화된 이후에 5,600개의 객실에 이를 것으로 추산다.

객실점유율 추산

PKF는 본 프로젝트가 2016년 개장과 더불어 운영 첫해 동안에 66%의 객실점유율을 유지하며 시장에 진입할 것으로 추산합니다. 진입 두 번째 해에 프로젝트는 시장점유율을 더 높일 것으로 기대되지만, 평균점유율 이하를 기록할 것입니다. 2017년까지는 73%에 달하는 객실점유율을 유지할 것입니다. 세 번째 해에 La Entrada는 78%에 달하는 안정적인 객실점유율을 유지할 것으로 기대합니다.

그룹 34 파트너쉽의 강점

지금까지의 실적이 100% 성공인 점에 비추어 볼 때, 각 CMB 지역 센터는 투자자를 우선시한다는 점에 대하여 조금의 의심 여지도 남기지 않습니다. CMB는 투자자들이 일반적으로 영주권 취득, 투자금 회수, 일정 수준의 투자수익률의 세 가지 목표를 가지고 있음을 인지합니다. 각 50만 달러의 투자는 가장 안전하고 가장 확실한 EB-5 프로그램 중에서 확실하게 규명된 목표고용지구(TEA)에 모집되며, 투자자 영주권 및 무엇보다 원금회수를 위한 투자로 인식되고 있습니다.

  • 정부기관 또는 검증된 민간기업에 투자합니다.
  • CMB 그룹 34 투자는 6년 만기의 투자 대출로 구성됩니다. 이러한 연계자금조달 구조는 단순한 출구전략을 제공합니다.
  • CMB 자본 투자와 국내 민간 자본의 결합은 대규모의 자본을 형성하여 미 이민국이 요구하는 일자리의 수보다 많은 수의 일자리를 창출합니다.
  • CMB의 모든 투자는 투명하게 운영됩니다.
  • 프로젝트는 미국 내 최고 기업과 함께하며 CMB는 자산의 지분에 대한 담보와 자산으로부터 발생하는 수익에 대한 담보권을 둘 다 갖고 있습니다

CMB Regional Center의 투자자 모집 실적



프로젝트 년도 투자금 투자자수
1 Group A 2008 $ 5M 10
2 Group B 2008 $ 7M 14
3 Group I 2008 $ 20M 40
4 Group II 2009 $ 26M 52
5 Group III 2009 $ 21M 42
6 Group IV 2010 $ 46M 92
7 Group V 2010 $ 22M 44
8 Group VI-A 2010 $ 45M 90
9 Group VI-B 2010 $ 41M 82
10 Group VI-C 2010-2011 $ 49M 98
11 Group VII (Brightsource) 2011 $ 90M 180
12 Group X (Goodyear) 2012 $ 104M 208
13 Group VIII ( Hillwood) 2012 $ 65M 130
14 Group IX (9, SolarReserve) 2012 $ 90M 180
15 Group XV (15, Downey) 2013 $ 18M 36
16 Group XIV (14, Berryessa) 2013 $ 35M 70
17 Group XIII (13, Chino) 2013 $ 20M 40
18 Group XVIII (18, Webster) 2013 $ 50M 100
19 Group XX (20, Ken Shaw) 2013 $ 17M 34
20 Group XI (11, ACS Cobra) 2013 $ 80M 160
21 Group XII (12, Newport Beach, $1M) 2013 $ 42M 42
22 Group 30 (Buckingham) 2013 $ 46M 92
23 Group 21 (TEXACO) 2013 $ 31.5M 63
24 Group 32 (Dakota Spirit) 2014 $ 75M 150
25 Group 25 ( Stillwater) 2014 $ 26M 52
26 Group 24 (College Station) 2014 $ 49.5M 99
27 Group 16 ( Great Wolf Lodge) 2014 $ 116M 232
28 Group 22 (Griffin) 2014 $16.5 M 33
29 Group 17 ( Orange Show Road) 2014 15M 30
30 Group 19 (DFW) 2014 $16M 32
31 Group 26 (Cecil) 2014 8M 16
32 Group 33 (HW West Hills) 2014 30M 60
33 Group 23 ( Cannery Park/Rivendell) 2014 16M 32
34 Group 28 ( Loch Lomond) 2014 22 M 44

CMB 운영진

Patrick F. Hogan
패트릭 호건은 CMB 리저널 센터의 사장, CEO 및 경영 이사를 겸하고 있습니다.
그는 1994년부터 EB-5와 관련된 업무를 수행하였으며, 업계에서 가장 풍부한 경험을 지닌 사람 중 한 명입니다. 또한, 리저널 센터를 통한 파일럿 프로그램이 만들어지기 이전부터 EB-5업계에서 경험을 쌓았고, CMB 리저널 센터를 오늘날 가장 성공적인 리저널 센터로 성장시켰습니다.

Kraig A. Schwigen
크레이그 쉬에겐은 CMB 리저널 센터의 국제 경영 부문 부사장입니다.
그는 2008년, 록아일랜드 카운티 경찰국에서 23년의 경찰 생활을 마무리 지었으며, 1998년부터 패트릭 호건과 함께 일해왔습니다.
CMB 리저널 센터의 프로젝트 개발, 산업 확장 및 투자자 관계/미팅 등과 같은 세계 경영과 관련된 모든 사안에 대한 조정을 담당하고 있습니다. 주택 건설 및 부동산 개발업에 15년 가량 종사하였으며, 최근에는 일리노이 서부 지역에 가장 큰 주택 단지를 개발완공한 경험이 있습니다.

개발사 WOODRIDGE CAPITAL PARTNERS, LLC

Woodridge Capital Partners, LLC, 이하 “Woodridge”는 캘리포니아, 애리조나, 네바다, 텍사스, 하와이를 포함한 미국 전역과 캐나다에 걸쳐 주거, 산업, 복합 용도 및 상업자산을 개발하는 다각화된 부동산 회사입니다. 본사는 캘리포니아주 로스엔젤레스에 있습니다. Woodridge는 또한 금융, 경영, 및 컨설팅 서비스를 부동산 산업에 제공하며 지난 25년 동안 북미에서 가장 잘 알려지고 존경받는 회사 중 하나로 성장했습니다.
CMB와는 24차, 28차 프로젝트를 함께 진행하며 순식간에 투자자모집을 완료하였고 각 프로젝트는 한창 진행 중에 있습니다. WOODRIDGE는 SAN FRANCISCO의 유명한 FAIRMONT 호텔과 하와이 FAIRMONT ORCHID 등의 호텔을 운영하고 있으며, FAIRMONT는 Travel + Leisure’s 등에서 세계 최고의 호텔로 선정되기도 하였습니다.

MICHAEL ROSENFELD
WOODRIDGE의 창립자이자 회장으로 프로젝트를 이끌고 있습니다. WOODRIDGE를 세계정상급 부동산 개발사, 관리사로 성장시켰으며 다수의 전기, 가스, 이동통신 등의 회사를 소유한 Billionaire 입니다. Rosenfeld는 자신의 자산으로 이 프로젝트의 투자자들에게 개인 지급보증을 하고 있습니다.
- 2008 the Americas Lodging Investment Summit의 Single Asset Transaction of the Year 수상
- 2012 San Francisco Business Times의 Deal of the Year 수상
- 2012 Builder & Developer Magazine의 Who’s Who in Homebuilding

CMB 임직원 모스컨설팅 방문

지난 9월 16일 오전에 CMB Regional Center의 카이 보일 부사장(Ky Boyle), 이은일 프로젝트 담당이사, 양달샘, 이두진 투자자 담당 매니저가 모스컨설팅을 방문했습니다. 근래에 CMB의 프로젝트에 한국인 투자자가 적은 이유는 CMB 프로젝트가 너무 빨리 마감이 되어 상대적으로 투자결정에 시간이 걸리는 한국인 투자자들은 CMB의 프로젝트에 참여하기가 쉽지 않다는 등의 이야기를 나누었습니다.
CMB 측은 특정 국가에서만 투자자가 몰리는 것을 방지하기 위해 한국 투자자들이 더 많이 참여할 수 있도록 방법을 모색하겠다는 의견을 전달했습니다. 실제로 CMB는 한국인 직원을 3명이나 고용할 정도로 한국 시장에 관심이 많습니다.
10월 18일에 열리는 모스컨설팅의 미국 투자이민 설명회에 CMB 임직원이 다시 방문하여 투자자들의 궁금한 점을 해결해 줄 것입니다.