영주권 신청자가 개별 EB-5 프로젝트의 모집계획서 상에서
반드시 점검해야 할 주요 사항들
다양한 EB-5 프로젝트들 중 어떤 프로젝트를 선택해야 할지를 고민할때, 가장 중요하게 살펴봐야 할 고려사항들은 무엇일까요? 무엇보다도 각 EB-5 프로젝트의 모집계획서 (Private Placement Memorandum)를 꼼꼼히 살펴보는 것이 매우 중요합니다. 프로젝트의 모집계획서란 EB-5 투자자를 모집하는 Regional Center 또는 개발자들이, 투자자에게 제공하는 자료로써, 해당 프로젝트에서 투자금이 어떻게 사용되는지, 투자 위험은 무엇인지, 투자금 회수를 위해 어떠한 보호 장치가 제공되는지 등을 포함한 해당 투자와 관련한 모든 정보를 개괄적으로 요약한 자료입니다.
다음은 투자자가 프로젝트를 선택하기 위해 각 프로젝트 모집계획서 상에서 투자자가 반드시 점검해야 할 몇 가지 주요 사항들입니다.
[ Check Point 1 ]
영주권 거절 시의 환불 규정
I-526 양식이란, EB-5 영주권 신청 시, 최초로 미 이민국에 접수시키는 양식으로 I-526 신청이 거절되었다면, 당연히 투자이민 신청자가 해당 프로젝트에 투자한 투자금도 환불이 되는 것이 마땅할 것입니다. 프로젝트의 모집계획서를 검토할 때, I-526이 미 이민국으부터 거절당했을 경우, 투자금 $500,000 에 대한 환불을 약속하는 규정이 있는지 살펴보시기 바랍니다. 그리고, 투자이민 신청자가 $500,000 이외에 운영비도 추가로 지불하였다면, 지급한 운영비에 대한 환불 규정이 있는지도 반드시 확인하시기 바랍니다. 그러나, 영주권 거절의 원인이 Regional Center나 개발자 측이 아니라, 투자이민 신청자 본인 측의 귀책사유로인한 경우에는 투자금의 환불이 100프로 보장되지 않을 수도 있으므로, 영주권 거절 시의 환불이 어떠한 조건 하에서 가능하고, 가능하지 않은지 꼼꼼히 살펴보아야 할 것입니다.
[ Check Point 2 ]
투자금의 회수 가능성
무엇보다도 모집계획서 상에서 투자이민 신청자의 투자금이 장래에 어떻게 회수되는지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 프로젝트가 “지분 투자”의 형태를 띠는 경우에는 투자자들 각자는 프로젝트에 일정 “지분”을 보유하게 됩니다. 따라서, 프로젝트는 투자자들에게 이윤을 배분하게 되고, 투자자들의 투자금 원금은 프로젝트의 매각 또는 리파이낸싱을 통해서만 회수 가능하게 됩니다. “대출 투자” 형식의 프로젝트와 달리 “지분 투자” 프로젝트의 경우, 상환 만기일이 정해져 있지 않고, 프로젝트의 매각에 따라 투자금 회수가 결정된다고 볼 수 있습니다. 또한 지분 투자의 경우 대출 투자와 달리, 특정 자산에 의해 담보가 되지 않기 때문에 이러한 투자금 원금 회수 여부의 불확실성으로 인해 일반적으로 투자자들에 대한 배당률이 높은 편입니다. 하지만, 투자이민 신청자가 배당률보다 투자금 원금의 안전한 회수를 더 우선시한다면, 이러한 지분 투자 프로젝트의 실현가능성 및 가치 등에 대해 좀더 깊이 있는 검토가 필요할 것입니다.
“대출 투자” 형태의 프로젝트란, 투자이민 신청자들의 투자금이 개발자들에게 대출의 형식으로 투자되는 프로젝트를 말합니다. 따라서, EB-5 투자금 펀드는 특정 이자율로 대출 이자를 지급받으며, 정해진 대출 만기일에 투자금 원금을 상환받게 됩니다. EB-5 투자금 펀드는 또한 개발자의 개인 자산을 담보로 잡고, 이 자산을 강제집행하여, 대출금인 투자금의 일부 또는 전부를 회수할 수도 있습니다. 따라서, 대출 투자의 프로젝트를 선택한 경우, 채권자인 투자금 펀드가 선순위 담보권자가 되는지, 또는 담보물의 가치가 어느 정도되는지를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 선순위 담보권자가 되더라도, 안심할수는 없으며, 담보물의 현재 평가 가치가 어느 정도나 되는지, 그리고, 채권액 대 담보물 가치의 비율이 어느 정도 되는지도 반드시 사전 점검해 봐야 할 사항입니다.
[ Check Point 3 ]
대출 만기 연장과 전체 투자 기간
대출 또는 우선주 대출 투자 프로젝트의 경우, 일반적으로 5년 만기에 만기 1년 연장 옵션이 부가됩니다. 만기 1년 연장 옵션의 행사가 여러 번 가능할수록 투자금 상환이 늦어지기 때문에, 이 연장 옵션이 복수로 제공되지는 않는지 확인하시기 바랍니다. 대출 투자와 달리, 지분 투자 형태의 프로젝트는 만기일이란 것이 없으며, 따라서, 일반적으로 언제 투자금 원금이 회수될지 불확정이라는 사실에 유의하시기 바랍니다.
[ Check Point4 ]
프로젝트 개발 일정 및 고용 창출의투자자 할당
미이민국 규정은 영주권 발급의 요건 중 하나로, I-526 승인 후, 2-3년 이내에 해당 투자로 10명의 고용 창출이 이루어졌음을 입증할 것을 요구하고 있습니다. 따라서, 투자자들은 모집계획서 상의프로젝트 개발 일정 상, 해당 기간 내에 10명의 고용 창출이 이루어질 수 있도록 계획되어 있는지 살펴 보야야 합니다. 만일, 프로젝트가 이미 건설이 진행 중인 경우에는, 해당 Regional Center에 지금까지 얼마나 많은 고용이 이미 창출되었는지, 확인해 보는 것도 좋은 방법 중 하나입니다. 진행 중인 프로젝트가 이미 충분히 많은 인원의 고용을 창출하고 있다면, 투자자 본인의 고용 창출 요건 충족에 대해 별도로 걱정할 필요가 없을 것입니다.
또한, 창출된 고용이 I-526 승인을 받은 순서대로 EB-5 투자자들에게 우선 할당이 되기 때문에, 고용창출이 충분히 이루어지지 않은 경우, 늦게 I-526 승인을 받은 투자자들에게는 할당될 고용 창출이 없게 될 가능성도 있다는 점에 유의하셔야 합니다.
[ Check Point5 ]
조건부 투자금 상환
모집계획서 상에 투자자의 투자금을 어느 기간이 지나야 상환해 주겠다거나, 기타 투자금 상환 시기에 대해 조건을 붙인 규정은 없는지, 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 투자자들은 미이민국 규정 상 2년의 임시영주권 만료 기간까지는 투자금을 회수할 수 없지만, 이 기간 이후에는 투자금을 회수할 수 있는 것이 원칙입니다. 따라서, 혹시라도 모집계획서 상에 투자자들 모두가 영구영주권이 나올 때까지 투자금을 상환해주지 않는다는 등의 규정 등이 있는지 유의해서 살펴보아야합니다. 이런 규정이 있을 경우, 투자자들의 투자금 상환은 영구영주권이 모두 다 나올 때까지 심지어는 15년까지도 기다려야 하는 상황에 처할 수도 있기 때문입니다.
[ Check Point6 ]
투자금 재투자 및 투자자들의 동의
영주권 신청자들이 너무 많아, 영주권 심사 일정이 많이 밀려있는 국가들의경우, 투자자들이 영주권 승인을 받기 전에, 프로젝트가 완료되고, 대출금이 EB-5 투자 펀드로 상환되어 버리는 경우도 발생할 수있습니다. 이럴 경우에는 상환된 투자자들의 투자금은 반드시 미 이민국 규정의 요건에 맞도록 다시 다른곳에 재투자되어야 합니다. 이렇게 투자금이 다른 프로젝트로 재투자되는 경우, 투자자들이 모르는 사이에 본인의 투자금이 위험한 프로젝트에 재투자되는 일이 발생할 수도 있습니다. 따라서, 이러한 경우를 사전 예방하기 위해, 모집계획서 상에서 투자금이 재투자되는 경우, 투자자들의 사전 승인을받도록 되어 있는지를 반드시 확인하는 절차가 필요합니다.
상기의 글은 IshaanKhanna 변호사의 칼럼,
“Critical things to look for in an EB-5project’s PPM”
(published on December17, 2018, EB-5 Investors Magazine)을 바탕으로 편집 작성되었습니다.
<본 글은 법률 자문 또는 투자 자문이 아니며, 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었음을 알려드립니다.>
