미국투자이민(EB-5) 투자금의 순위

메자닌론 (선순위, 후순위)

메자닌론(Mezzanine Loan) 어렵지 않습니다!!

EB-5 프로젝트를 검토하다 보면 대출과 관련하여 

‘메자닌(Mezzanine)’이라는 용어가 종종 등장합니다. 

메자닌은 건물의 1층과 2층 사이의 

라운지와 같은 공간을 뜻하는 이탈리아어로, 

금융부문에서는 선순위(Senior)와 후순위(Subordinate)의 

가운데에 존재하며 주로 고수익과 안전성을 모두 원하는 

투자자를 유치하고자 할 때 활용하는 방법을 말합니다.

메자닌 대출을 시행하는 경우 

보통 부동산 대신 증권 혹은 

지분권을 담보로 취득하고 자금을 제공합니다. 

단, 메자닌 대출의 특징 중 하나는 

담보로 취득한 지분권으로 기업의 대주주가 되어도 

경영에는 참여하지 않는다는 조건이 붙는다는 것입니다. 

일반 대출과 마찬가지로 이자를 받고 만기에

원금도 회수할 수 있다는 것 역시 메자닌 대출의 또 다른 특징입니다.

투자이민(EB-5) 부동산 건설 프로젝트에서의 

메자닌 대출을 살펴보면, 

많은 경우 부동산 개발사들은 

부동산을 취득하거나 개발할 때 

보통 하나 이상의 대출로 자기자본을 

부채 자본으로 대체하려 합니다. 

또한 충분한 자금을 보유했다 할지라도 개발사들은 

자기자본을 최소한의 비중으로 사용하려 하는데, 

이러한 방법으로 개발자는 보다 쉽게 

더 큰 규모의 프로젝트를 운영하거나 

다수의 프로젝트를 운영할 수 있기 때문입니다.

이때, 개발사들이 부채자본의 비중을 늘리는 방법 중 하나가 

프로젝트 자금 구성에 EB-5 메자닌 대출을 추가하는 것입니다. 

최우선 순위 담보권(보통 은행과 같은 1차 금융기관)을 가진 

차용인이 자본 구성 중 부동산 담보 대출의 상위에 

투자이민 메자닌 대출을 추가하는 데에 동의하면, 

자금 구성에 메자닌 대출을 활용할 수 있습니다. 

 투자이민 투자금이 메자닌 대출에 활용되면 

투자이민 투자자들은 부동산 대신 사업체

(예-합자회사 혹은 프로젝트 유한회사)의 

지분이익을 담보로 취득하고 2순위 저당권을 갖게 됩니다.

그렇다면 이를 통해 EB-5 투자자들이 

얻을 수 있는 이점은 무엇일까요?

만약 개발사가 부채를 상환하지 못한 경우, 

부동산의 담보권을 시행하는 데에 12~18개월이 소요됩니다. 

반면, 지분이익에 대한 담보권은 단 몇 주 이내에 시행할 수 있습니다. 

즉, 단순히 프로젝트 개발사의 이익에 관한 소유권을 갖는 것만으로도, 

메자닌 대출의 EB-5 투자자들은 개발사에 대한 통제권을 가질 수 있는 것입니다.

투자이민 자금이 메자닌 대출로 사용되는 

프로젝트에 투자하는 것을 고려하고 있다면, 

1. 리저널센터와 개발회사와의 관계, 

2. 리저널센터의 과거 메자닌 대출 운영 실적, 

3. 선순위 차용인과 리저널센터와의 합의 조건 등을 살펴보아야 합니다. 

4. 이 외에도 해당 리저널센터의 프로젝트가 마무리될 때까지 관리할

여력이 있는지를 파악하는 것도 중요합니다.

하지만 단순히 전체 프로젝트 자금 구조에 메자닌 대출이 포함된 것이 

‘좋다’ 혹은 ‘나쁘다’ 라고 단정적으로 말할 수 없기 때문에, 

많은 지식과 경험을 지닌 전문가와의 상담을 통해 

개별 프로젝트의 장/단점을 비롯한 여러 요소를 검토하고, 

투자자 자신의 성향과 상황에 적합한 프로젝트에

투자하는 것이 중요합니다.