미국투자이민 법 규정 “at risk”

EB-5 카테고리를 통해 미국 영주권을 신청하려면 

프로젝트가 진행되는 지역에 따라 

80만 달러 혹은 105만 달러 이상을 

미국 내의 사업체에 투자해야 합니다. 

이때, 이민법 규정에 따라 투자에는 

“위험성”이 수반되어야 하므로(At Risk Investment), 

원금이 보장되는 형태의 투자는 

미국투자이민(EB-5)를 위한 

“투자”로 인정되지 않습니다.

이처럼 미국의 투자이민은 지정된 투자 기간 이후 

원금 상환이 보장되는 

캐나다의 투자이민 프로그램과 달리 

원금이 보장되지 않아 

EB-5 진행 및 프로젝트 결정에 있어 

‘원금 상환’과 관련된 사항은 

투자자들이 가장 염두에 두는 부분입니다. 

따라서 이에 대한 우려를 최소화하고 

원금 상환에 대한 안정성을 확보하려면 

여러 프로젝트의 구조 및 위험 요소, 

투자자 보호를 위한 안전장치 등을 

분석하는 것이 중요합니다.

물론 여러 EB-5 프로젝트의 공통적인 특성이 있지만, 

사실상 각각의 프로젝트와 관련된 특수한 위험 요소를 제쳐두고 

일반적인 위험 요소만을 고려하는 것은 큰 의미가 없습니다. 

어떠한 프로젝트에 투자할 것인지 선택할 때는 

다음과 관련된 요소를 포함한 

여러 가지 요소를 분석하고 

충분히 알아본 뒤 결정해야 합니다.

업계의 특성

프로젝트 분석에 있어 

최우선으로 또 가장 기본적으로 고려해야 할 사항은 

바로 대상 프로젝트가 속한 업계의 특성 입니다. 

즉, 투자 대상 프로젝트가 호텔 개발과 관련된 프로젝트라면 

단순한 ‘부동산 개발’의 공통된 특성뿐만 아니라, 

부동산 개발과 함께 속하는 아파트 개발 및 

상업 시설 개발 등과 차별화되는 

호텔 및 숙박 업계의 독특한 성격을 분석하고 

이해하는 것이 선행되어야 합니다. 

담보 제공

투자금에 대해 제공되는 담보에 대한 분석이 필요합니다. 

개발사들은 EB-5 자금 보호를 위한 

예상 흑자를 파악하고자 

대출 대 비용, 대출 대 가치 및 대출 대 안정화 가치 비율 등을 제공합니다. 

예상 가치 파악을 위해 

별도의 전문가를 통한 타당성 평가 혹은 감정평가 등을 

진행하는 것도 좋습니다. 

담보 분석 시, 그 가치 파악에 더불어 

담보권에 대한 투자자의 순위 파악도 

함께 이루어져야 합니다.

프로젝트 개발사의 투자

전체 투자금 중 프로젝트 개발사의 

투자 비중이 어느 정도인지 파악하는 것도 중요합니다. 

<Cota Vera 프로젝트 자금구조, 개발사 지분과 투자이민 지분으로만 구성되어 있다>

개발사의 투자는 프로젝트 사업성에 대한 

개발사의 확신과 프로젝트에 내재 된 위험 분담으로 

이해할 수도 있기 때문입니다. 

전체 투자금 중 개발사의 투자 비중이 높을수록 

해당 프로젝트의 성공 가능성이 높아 

개발사가 큰 비중으로 투자한 것이라 이해할 수 있습니다. 

선순위 대출 여부 

전 제공되는 담보와 더불어 

해당 프로젝트에 EB-5 투자자보다 

선 순위를 가지는 투자 주체가 있는지 확인해야 합니다. 

이때, 단순히 선순위 대출의 존재 여부뿐만 아니라 

그 기간과 조건에 대해 모두 파악해야 합니다.

확실한 담보가 제공된다고 하더라도 

선순위 대출의 금액이 많다면 

개발사의 채무 불이행 시 프로젝트를 통한 이익이 

선 순위 담보권자에게 먼저 귀속되기 때문에 

EB-5 투자자가 원금을 회수할 수 있는 시점은 점점 늦어집니다. 

반대로 선 순위 대출 금액이 적다면 

채무 불이행이 발생한다고 하더라도 

비교적 빠르게 원금을 회수할 수 있을 것입니다.