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미국투자이민 프로젝트 트랜드

투자자들이 선택한 EB-5 프로젝트

출처 IISA Blog | Reid Thomas and Kaitlin Halloran of NES Financial

약 20년 동안 미국투자이민(EB-5) 프로그램은 유지되어왔지만 EB-5에 대해 잘 알고 있는 사람은 거의 없어 비자카테고리별로 비자발급 한도를 정하는데 EB-5에 할당된 비자는 대부분 소진되지 않았습니다.

이러한 시장의 특성으로 인해, EB-5신청자의 대부분을 차지하는 중국인 투자자들의 선호도를 바탕으로 EB-5 프로젝트의 트렌드가 결정되었습니다.

주요 대도시에서 진행되는 건설 기반의 부동산 프로젝트는 투자자들에게 신뢰감을 불어넣었고, 보다 더 번성하게 되었습니다. 세계적으로 유명한 브랜드, 리조트, 카지노 및 호텔 등과 연계된 프로젝트들이 명성을 얻었으며, 성공적으로 투자자들을 유치하게 되었습니다.

지난 2014 회계연도에 중국투자자들에게 비자 캡(비자발급한도)이 최초로 적용되었습니다. 이로 인해 중국 본토 출신의 투자자에게 비자 발급 우선일자 적용은 현실이 되었으며, 투자자 구성이 다양화 되었고, 프로젝트 구성 역시 변경될 것입니다.

중국은 가장 훌륭한 투자자 인프라를 가지고 있지만, 시장에서의 경쟁 또한 가장 치열합니다. 또한, 중국에서의 투자자 모집에 소요되는 비용과 경쟁이 심화됨에 따라, 다른 국가에서의 네트워크 개발이 보다 중요해졌습니다.

NES Financial 에서 지난 2010년 부터 2013년 사이 진행한 350개의 EB-5 프로젝트를 바탕으로 얻어낸 정보에 따르면, 1/3에 달하는 프로젝트는 호텔, 리조트 및 카지노와 관련된 것이었습니다. 이러한 흐름은 대규모 프로젝트들이 직/간접 고용 창출을 바탕으로 영주권 취득에 필요한 고용 창출이 가능할 것이라 믿기 때문입니다. 즉, 이러한 요인들로 인해 투자자들이 프로젝트가 EB-5의 요건을 충족시킬 것이라 생각하게 되는 것입니다.

물론 아직 호텔 건설 프로젝트가 시장에서 큰 비중을 차지하고 있지만, 복합용도 및 주거용(특히 다가구 주택) 건설 프로젝트 역시 그 인기가 상승하는 추세 입니다. 이러한 프로젝트를 통한 직접 고용은 다른 프로젝트 보다 적을 수 있지만, 대규모 건설 프로젝트와 관련된 고용 창출(직접, 간접, 유발된 고용)은 최소 고용 창출 요건을 충분히 만족시킵니다.

그렇다면, 프로젝트의 흐름은 어떠한 이유로 바뀌게 되는 것일까요? 이에 대해 몇 가지 가능성있는 설명이 있습니다.

첫째, 인기 있는 투자 프로젝트 유형은 투자자의 선호보다는 미국 부동산 시장의 수요와 더 밀접히 연관되어 있습니다. 다수의 보고서에 따르면, "밀레니엄 세대"(1980년대 초반 ~ 2000년대 초반 출생한 세대)로 인해, 대도시가 제공하는 일자리와 각종 혜택을 누릴 수 있는 도심 지역의 아파트와 콘도미니엄 형태의 주거 공간에 대한 수요가 증가하는 추세입니다.

투자자 구성의 다양화 역시 투자 선호도의 다양화를 야기합니다. 물론 아직 중국 출신 투자자의 비중이 가장 크지만, 브라질, 멕시코 및 기타 중동지역 국가 출신 투자자의 비율 증가에 주목할만한 가치가 있습니다.

투자자 구성이 더욱 세계화되고 다양해지면서, 각 지역 투자자들 간의 투자 동기 차이가 성공적으로 투자자를 모집할 수 있는 프로젝트 종류에 영향을 줄 수도 있습니다.

현재까지 제공되는 데이터는 전체 시장을 프로젝트의 개수를 기준으로 분석하였지만, 또 다른 분석 방법은 자금의 흐름을 바탕으로 시장을 분석하는 것입니다. 현재 진행 중인 아파트 건설 프로젝트와 호텔 건설 프로젝트의 수는 비슷하지만, 각 프로젝트에 투입되는 자금 변화는 보다 드라마틱합니다.

2013년 EB-5 프로젝트의 대다수는 호텔, 리조트, 가지노 등의 접객업이었지만, 지난해에는 비(非) 접객업 분야의 개발 프로젝트가 급격히 증가했습니다. NES Financial의 자료에 따르면 2013년부터 2014년까지, 미국의 여러 도시에서 수요가 점점 증가함에 따라 복합용도 개발 프로젝트는 300%이상 증가했습니다. 여러 하부시장에서의 공실률 감소와 임대료 상승과 함께, 이러한 형태의 건물에 대한 수요는 최소한 향후 2년간은 경기 불황 잉후 최고점을 기록할 것으로 보입니다. 상업 부동산 정보 회사인 CoStar의 "2014 미국 업무용 부동산 시장 리뷰 및 예측"에 따르면 순수 유입량이 지난해보다 42% 가량 증가했습니다.

다세대 주택 건설 프로젝트의 증가는 EB-5에 관련된 외국인 투자자들의 수요보다 미국 내에서의 수요와 더욱 관련되어 있을 것입니다. CBRE의 "2015년 2분기 미국 다세대 주택 시장분석"에 따르면, 이러한 형태의 아파트 공실률은 그 전 해에 비해 급격히 감소했으며, 공급량은 지난 2000년 이후 두번째로 높은 수치인 173,000에 달할 것으로 예측됩니다.

부동산 개발이 EB-5 투자에서 상당히 우세한 분야였지만, 지난 18개월 동안 공공사업/인프라구축 및 에너지 프로젝트 등이 급증했습니다. 이러한 프로젝트들의 규모와 범위를 감안하면 EB-5 투자금의 활용 분야는 보다 급격하게 바뀔 수도 있습니다. 프로그램이 발전함에 따라, 이러한 분야는 EB-5 업계를 보다 더욱 급진적으로 변화시킬 수도 있습니다.

투자금 모집 목표액과 관련하여 살펴보면, 당사가 보유한 데이터 베이스에 있는 에너지 관련 분야의 프로젝트들은 미국 내의 해당 프로젝트에 대한 필요성과 해외 투자자들의 관심을 반영하여, 내년도의 전체 사업 자금 구성에서 EB-5 자금이 차지하는 비중을 440%로 인상했습니다.

EB-5 업계는 아직 젊습니다. 지난 20년 중 대부분 기간 동안 거의 활용되지 않았지만, 리저널센터를 통한 투자가 주류가 되면서 EB-5 프로젝트 시장은 점점 더 역동적으로 성장 했습니다. 가까이서 지켜보지 않으면 최신 경향을 간과하기 쉽습니다.

최근 제안된 수정 법안들은 EB-5 프로젝트가 보다 더 외곽에서 진행되어야 한다고 규정하고 있습니다. 이러한 압력이 있는 경우, 업계가 할 수 있는 것은 이것이 앞으로 시장에 소개될 프로젝트 유형에 어떠한 영향을 미치게 될 것인지 예상하는 것 밖에 없습니다.